Blog van een makelaar

Welkom op de blog van Link Makelaars & Taxateurs. Hier schrijven wij over de woningmarkt, (ver)koop van woningen en actuele onderwerpen in ons vakgebied.


Dat is snel verdiend! | De courtage van een makelaar


Met de huidige woningmarkt is jullie courtage zeker makkelijk verdiend? 

“Haha dat denken mensen vaak wel ja! Er is zeker een categorie woningen die na een beperkt aantal bezichtigingen al verkocht wordt, maar er blijven ook altijd woningen waarbij je er een stuk harder aan moet trekken. Zelfs binnen de huidige woningmarkt. De ene woning gaat heel snel, bij de ander duurt het heel lang. Het komt ook echt wel voor dat wij enorm over onze uren heen gaan, maar daar doen we nooit moeilijk over. Dat is gewoon het risico van het vak. Het voorwerk is er altijd natuurlijk. Bezoek aan de woning, verkoopstyling, foto’s maken, plaatsing op Funda, contact met de verkoper en klaar staan voor vragen en advies.”

Hoe wordt de courtage van een makelaar bepaald?

“Elke makelaar mag zelf zijn tarieven bepalen. Hoe de kosten zijn opgebouwd kan dus best verschillen. Betaal je bijvoorbeeld een vast percentage na de verkoop of is het een vast bedrag? Zijn er opstartkosten zoals kosten voor foto’s en plaatsing op Funda? Moet je een bedrag betalen als je de opdracht intrekt voordat de woning verkocht is? Of betaal je een vast bedrag per afgenomen dienst? Dat zijn allemaal dingen waar je op kunt letten en naar mag vragen bij een makelaar.

Waar let je op bij het kiezen van een makelaar?

“Het is verstandig om je te verdiepen in de dienstverlening. Vraag niet alleen wat het kost, maar ook wat je daarvoor krijgt. Maken zij de foto’s of regel je dat zelf? Wie leidt geïnteresseerde kijkers rond? Bij wie kan een koper met zijn vragen terecht? Bespreek hoe de onderhandelingsstrategie wordt bepaald en hoe vaak je contact hebt met elkaar. Leg uiteindelijk alle afspraken vast in een dienstverleningsdocument. Maak je later nog aanvullende afspraken, bevestig dit dan even per mail. Dan heb je alles zwart op wit.

Hoe kan je beoordelen of een courtage redelijk is?

“Dat is een lastige vraag. Als de makelaar haar courtage goed onderbouwt en men er een goed gevoel bij heeft, is dit in de regel een redelijke courtage. Vaak vindt men de courtage aan de hoge kant, echter zit er een hele dienstverlening achter, daarom is het ook zo belangrijk te vragen naar wat de gekozen makelaar daarvoor gaat doen.

Een courtage kan ook aan de lage kant zijn, dan wil de makelaar de opdracht graag binnen halen en gaat daarvoor fors omlaag in de courtage. Dan moet je je eveneens afvragen of de makelaar voor deze courtage nog wel waar kan maken wat hij of zij hiervoor aan dienstverlening in beginsel zou doen. Iets kan namelijk ook te mooi zijn om waar te zijn. Gebruik dus je gevoel en gezond boerenverstand bij het beoordelen en kiezen van de juiste makelaar.” 

Overspannen woningmarkt

Dit keer over huizen die als warme broodjes over de toonbank vliegen:

“Woningen worden momenteel razendsnel verkocht, dat is inmiddels wel algemeen bekend. Maar hoe enorm snel het soms gaat, daar verbazen ook wij ons nog wel eens over. Zo hebben wij onlangs binnen een aantal uren een leuke jaren 30 woning verkocht, die heeft Funda niet eens gehaald! Een ander recent voorbeeld is een stel dat elke keer net naast het net viste. Ze hebben meerdere woningen bezichtigd, maar het huis was het soms net niet voor ze of ze deden een bod dat net te laag lag. Nu kwam er een woning in de verkoop waar ze razendsnel op reageerden, langs kwamen voor een bezichtiging en ter plekke een bod deden. Dat hebben ze toen gekregen, super!”

Dus snel handelen is aan te raden momenteel?
“Absoluut. Er zijn veel mensen aan het zoeken, en de vraag is groter dan het aanbod. Wij adviseren mensen om kenbaar te maken binnen hun netwerk dat ze op zoek zijn, dat kan enorm helpen om anderen voor te zijn als er een woning beschikbaar komt. Houd Funda nauwlettend in de gaten. Installeer de app op je mobiel en schakel een melding in bij nieuw aanbod. Schrijf je daarnaast in bij makelaars in de regio, zodat je op de hoogte blijft van woningen in de stille verkoop.”

Heb je nog andere goede tips voor mensen die nu op zoek zijn naar een woning?
“Er is gewoon niet heel veel keuze of tijd om te twijfelen. Ik denk dat het daarom belangrijk is om in mogelijkheden te denken en met een open blik naar een bezichtiging te gaan. Een woning is bijna nooit perfect en soms moet je in eerste instantie wat inleveren op je wensenlijstje, maar dat betekent niet dat het niet kan worden waar je van hebt gedroomd. Wij zeggen altijd: het plekje kun je niet veranderen, maar het huis wel. Met wat tijd, aandacht creativiteit valt er altijd wat moois van te maken.” 

De invloed van de coronacrisis op de woningmarkt

Er zijn natuurlijk veel vragen over de (ver)koop van woningen. Wij geven antwoord waar mogelijk en kijken met een positieve blik naar de toekomst. Want er is leven tijdens en na de coronacrisis.

Hoe gaat dat nu, het verkopen van je huis?

Het NVM volgt de richtlijnen van het RIVM. Wat betekent dat wij zoveel mogelijk op afstand doen. Daarin moesten we creatief zijn, maar dat gaat eigenlijk heel goed! We hadden een meneer aan de lijn die zijn woning graag wil verkopen. We hebben hem gevraagd een video en foto’s met zijn telefoon te maken en dit beeldmateriaal bij ons aan te leveren. Vervolgens konden wij een goede schatting maken van een reëel verkoopprijs. We kunnen nog steeds foto’s maken en verkoopstyling uitvoeren, dan zijn de bewoners gewoon even een blokje om. We zorgen dat de woning verkoopklaar is, en staan in de startblokken om de deze online te zetten zodra de situatie dat weer toelaat.

Zijn er nog bezichtigingen en hoe gaat dat dan?

Dit neemt wel wat af, maar er vinden nog steeds bezichtigingen plaats. We zorgen dan dat we met maximaal drie personen in de woning zijn en gepaste afstand houden. Of wij wachten even buiten terwijl de woning wordt bekeken. En uiteraard, als mensen zich niet lekker voelen verzoeken we ze om zich af te melden. Onlangs hebben we onze 1e digitale bezichtiging op Facebook gezet (Rijksstraatweg 101). Dan krijgt men alvast een 1e indruk van de woning. Toch moet je uiteindelijk wel echt zelf door een huis lopen om aan te voelen of het wat voor je is.

Hoe gaat het aankopen van een huis in tijden van corona?

Het bieden ging altijd al telefonisch, dus daarin verandert niks. De overdracht verloopt soms wel anders. Er zijn notarissen die ervoor kiezen om je vantevoren een volmacht te laten tekenen, zodat je op de dag van overdracht niet meer langs hoeft te komen. Wij voeren met de koper de inspectie uit, geven na akkoord de sleutel en de koper belt de notaris om de overdracht te bevestigen. Nog steeds een feestelijk moment, maar nu zonder handen schudden. Dat is wel een beetje gek.

Kortom, kan ik nu wel of beter niet (ver)kopen in de coronacrisis?

De bezichtigingen in het hele land nemen nu wel wat af, maar er wordt toch nog volop gekocht. De oriënterende huizenzoekers haken veelal als eerste af mede door het coronavirus en omdat ze de economische gevolgen hiervan afwachten. De potentiële kopers met serieuze plannen zijn er echter nog volop. Het aantal nieuwe verkoopopdrachten is dan ook nog steeds stijgende. Wel zien we een verschuiving. Gezien de roerige tijd en de steeds verder aangepaste maatregelen. De verkoop van een woning wordt veelal start klaar gemaakt en over een aantal weken te koop aan geboden, wanneer men weer rustig ‘live’ kan bezichtigen.

Woningen worden op dit moment nog steeds goed verkocht, de rente is nog laag en de aangeboden woningen nog steeds schaars.

Wat doet deze crisis met de huizenprijzen?

Is de coronacrisis een aankondiging van een val van de huizenprijzen? Daar is nog geen indicatie voor. De woning schaarste is nog onveranderd hoog, het woningaanbod laag. En dat laatste geldt dus ook voor de rente.
Als er minder transacties plaats vinden, zullen er weinig woningen op de markt aanwezig zijn. Bij veel aanbod ontstaat een prijsdaling, maar als dat aanbod er niet is… Dit is een dusdanige situatie die niet te vergelijken is met bijvoorbeeld de grote financiële crisis.

Ervan uitgaande dat de virusuitbraak in het tweede kwartaal wordt bezworen en de economie in de rest van het jaar herstelt, houden wij rekening met minder huizenverkopen en een lagere prijsgroei in de eerste helft van 2020. Later in het jaar verwachten wij dat het grote tekort aan huizen en de lage hypotheekrentes weer de overhand krijgen op de woningmarkt.

Je huis verkopen via social media

Je ziet ze wel eens voorbijkomen op Facebook, berichten van mensen die hun woning te koop aanbieden. Zonder tussenkomst van een makelaar een woning kopen of verkopen lijkt voordeliger, maar er zitten ook wat haken en ogen aan. In deze column delen we onze visie op het verkopen van je woning via social media.

Mag je zomaar je huis te koop zetten via social media?
“Ja hoor, dat mag gewoon. Je mag en kan alles in principe zelf doen. Maar, dat ‘alles’, is nog best veel. Het zelfstandig verkopen van je huis vraagt veel van je tijd en kennis. Als makelaar nemen we onze klanten veel uit handen, daar sta je niet altijd bij stil".

Wat is de belangrijkste reden voor mensen om verkoop van hun woning zelfstandig te willen regelen?
“Er is veel vraag en beperkt aanbod op de woningmarkt. Woningen verkopen snel, vandaar dat men denkt: ‘dat kan ik zelf wel’. Of mensen starten met een vermelding op social media om eens te peilen hoe hun woning in de markt ligt. Vooral de jongere generatie onderzoekt de mogelijkheden van zelfstandig verkopen, maar ook de oudere generatie houdt het soms liever in eigen beheer. We zien wel verschil in hun beweegredenen. Jongeren willen makelaarskosten besparen, senioren zien liever hun woning met alle foto’s en details niet op Funda. Voor die laatste groep is de stille verkoop bij een makelaar een goed alternatief.”

Hoe haal je het meeste uit de verkoop van je woning?
Het risico van zelfstandig verkopen is dat je je te veel richt op één koper. Je hebt zelf een vraagprijs bepaald, iemand biedt de vraagprijs en je besluit hiermee akkoord te gaan. Snel verkocht en zonder makelaarskosten, klinkt natuurlijk als een win-winsituatie. Maar wellicht doe je jezelf toch tekort. Als makelaar helpen wij je met de juiste waardebepaling van je huis, die kan zomaar hoger liggen dan wat jij in gedachten had.
Daarnaast helpen wij je met het vinden van wat wij ‘de perfecte koper’ noemen. Meestal is dit de koper met het hoogste bod en de beste voorwaarden. Denk aan geen voorbehoud van financiering en iemand die zich wil schikken naar jouw wensen voor de datum van overdracht. Wij helpen je hierbij door uitgebreid door te vragen bij bezichtigingen; hebben ze de financiering al rond, moet er nog een woning verkocht worden, hoe snel kunnen ze handelen. Zo krijgen we een goed beeld van de koper(s) en kunnen we jou adviseren.
Het grootste bereik behaal je wanneer je de woning op Funda zet én deze link ook nog op social media deelt. Zo bereik je de grootste groep potentiële kopers, ook mensen buiten je eigen netwerk. En hoe groter de groep, hoe meer interesse. Dit kan zomaar resulteren in biedingen (ver) boven de vraagprijs. Hiermee verdien je je makelaarskosten weer terug. En het extra geld kan je in je nieuwe woning steken.”

Wat neemt de makelaar je uit handen?
“We doen de juiste waardebepaling van je woning, maken de foto’s, verzorgen de promotie van je huis, regelen de bezichtigingen, schatten de potentiële kopers in, beantwoorden al hun vragen en adviseren jou bij de onderhandelingen. Is de koop rond, dan verzorgen we de koopovereenkomst, schakelen een taxateur in, controleren de officiële stukken van de notaris en zijn aanwezig bij de eindinspectie en overdracht. We ontzorgen en bemiddelen van begin tot eind. vooral starters op de woningmarkt en mensen die hun 1e woning verkopen lopen tegen veel vragen aan. Dan is het fijn als je bij je makelaar kunt aankloppen”, sluit Heidi af.

Ben je benieuwd naar de waarde van jouw woning en de mogelijkheden om deze te verkopen? Neem dan vrijblijvend contact op via 0511 469 048.